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原创:北京市购房置业二十问(2017版)

    
     1、北京市限购政策解读

2011年2月17日起北京市实施限购政策。对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭、持有北京市有效暂住证在北京市没有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非北京市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭、无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭,暂停在北京市向其售房。

2017年3月起,北京市限购政策升级,限购范围不再限于住宅。

2017年3月26日起,商业、办公类项目纳入限购范围。在建(含在售)商业、办公类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。

2017年4月3日起,住宅平房纳入限购范围。住宅平房出售对象为居民家庭的,必须符合以下条件之一:(1)没拥有住房的北京市户籍居民家庭或单身人士;(2)已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭;(3)在北京市没拥有住房且在北京市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非北京市户籍居民家庭。


2、个人住房贷款的最新规定

目前仍然执行差别化信贷政策。2017年3月17日起,居民家庭名下在北京市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

居民家庭名下在北京市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的(强调:全国范围),购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。
 

3、个人能否购买商业、办公类项目

2017年3月26日,北京市住建委等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,该公告执行之前,已销售的商业、办公类项目再次上市交易时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合限购条件。公告执行之后,在建(含在售)商业、办公类项目,不得对个人销售。

商业银行暂停对个人购买商业、办公类项目的个人购房贷款。

4、企业购房商品房的最新规定

企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照北京市限购政策执行。企业购买的商业、办公项目再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

企业购买商品房,税负较重。商品房过户时,按3%标准缴纳契税;持有期间,缴纳房产税、城镇土地使用税;商品房出售时,全额缴纳土地增值税、增值税。
 

5、单身人士、离婚人士购房贷款的最新规定

根据北京市人民政府办公厅京政办发〔2013〕17号通知,自2013年3月31日起,北京市户籍成年单身人士在北京市未拥有住房的,限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的,暂停在北京市向其出售住房。

根据银监会北京监管局银管发【2017】68号通知,对于离婚一年以内的房贷申请人,各商业银行应参照二套房信贷政策执行;申请住房公积金贷款的,按二套住房公积金贷款政策执行。
 

6、境外机构个人购房的规定

1、境外个人在北京市购买商品住房前,应按京建发〔2011〕65号、京建交〔2007〕103号文件的规定,如实向房地产开发企业、经纪机构、区县存量房网签窗口等网签服务机构,提供有效身份证明材料,申请购房资格审核。

2、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。

3、个人应当提供有关部门出具的境外个人(不含港澳台居民和华侨)在境内工作超过一年的证明;港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。境外机构应当提供有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。

4、201561日起执行,北京市公安局不再为境外个人开具纸质《境外个人在境内居留状况证明》;境外个人新申请购房资格审核的,通过审核后办理网签购房合同,不再出具《居留证明》,后续办理转移登记手续时,各房屋登记部门不再收存《居留证明》纸质材料。
 

7、房地产调控政策对商业、办公项目的影响

2017年3月26日,北京市住建委等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,进一步强化对商业、办公类项目的管理。

1、商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用。未经批准,不得擅自改变为居住等用途。

  2、未取得施工许可证的新报建商业、办公类项目,单层套内建筑面积的最小分割单元不得低于500平方米;不符合要求的,规划部门不予批准。2017年3月26日前已取得建设工程规划许可证但未取得施工许可证的项目,应当修改设计方案后,重新申领建设工程规划许可证。

3、在建(含在售)商业、办公类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织,不得出售给个人。

4、新开工的商业、办公类项目违规改为居住用途的,一经查实,规划国土部门依法收回土地,商业银行对房地产开发企业在北京市所有项目暂停授信。

8、房地产调控政策对酒店类项目的影响

根据北京市规划委[2017]121号、北京市住建委[2010]265号文件,酒店类项目未经批准不得转让和分割销售,严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。

2010年5月31日后,通过出让方式取得国有土地使用权的酒店类项目一律不得分层、分套(间)办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续。
 

9、房地产调控政策对研发、工业用地的影响

根据北京市规划委[2017]121号、北京市国土局[2010]480号文件,产业项目应当严格按照规划用途组织设计、开发建设及使用,未经批准不得转让和分割销售。

严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。 对于改为居住用途的产业项目,规划国土、住房城乡建设部门依法从严处罚项目建设单位,直至解除土地出让合同、撤销划拨批准文件收回土地,取消其在京取得土地的资格,并由税务等相关部门进行稽查、检查。

未经批准,研发、工业项目建设用地不得转让;如确需转让或销售的,建设单位应向市住房城乡建设委提出申请。市住房城乡建设委会同发展改革、经济信息、规划、国土等相关部门审核通过后,报市政府审批。产业项目(含已售再出售的)买受人应为具备相应条件的企事业单位、社会组织或个人。
 

10、房地产调控政策导致首付比例增加,如何处理

房地产调控政策不属于法律意义上的不可抗力,但是因政策调整对房屋买卖双方的权利义务产生重大影响的,属于不可归责于双方当事人的事由,当事人据此请求解除合同的,除另有约定外,法院可以支持。

在调控政策实施前,当事人订立的合同约定以按揭贷款方式付款,因首付款比例提高,买受人能够申请到的贷款金额与合同中约定的拟贷款金额有较大差距,确实给买受人履约能力造成重大影响,此种情形确属不可归责于双方当事人的事由,买受人请求解除合同的,法院可以支持,出卖人应当将收取的购房款或定金返还买受人,当事人一方要求赔偿损失或适用定金罚则的,不予支持。
 

11、房地产调控政策导致税费增加,如何处理

因房地产政策调控导致税费增加,当事人就合同履行及税费负担发生争议的,法院按以下情形处理:

1、当事人一方同意支付增加税费,并要求继续履行合同的,应予支持,另一方要求解除合同的,不予支持。

2、当事人双方就增加的税费如何负担无法达成一致,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同难以履行,当事人据此要求解除合同的,一般应予支持;出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求赔偿损失或适用定金罚则的,不予支持。

3、税费增加的数额较小,且对当事人履约能力不构成严重影响的,合同应当继续履行,当事人一方要求解除合同的,不予支持;由此增加的税费依据合同约定予以承担,合同没有约定或约定不明的,依据国家税收法律法规确定。

4、房地产调控政策施行前能够完成房屋过户或网上签约,因一方当事人原因导致合同迟延履行,由此导致税费增加,守约方主张继续履行合同,并要求违约方承担增加税费的,法院予以支持。

 

12、什么是商品房预售中的“五证”

买受人购买预售商品房时应当查验房地产项目是否取得五证。五证包括:《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》,并核实所购买的商品房是否在《商品房预售许可证》许可销售的范围之内。房地产项目取得“五证”,可以判断该项目前期手续合法,预售行为合法。

买受人购买的是正在建造的商品房,随着时间推移,可能会出现规划变更、逾期交房、逾期办证、面积缩水、公共配套不能同步到位等纠纷,限购政策影响下,还可能出现购房资格受限、首付比例增加、税费增加等问题,故买受人应当及时关注房地产项目进展情况,必要时可以咨询专业律师。
 

  13、什么是商品房买卖中的双倍赔偿

   出卖人具有《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形,导致商品房买卖合同解除,买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的,可予以支持,但合同另有约定的除外。

上述违约情形包括:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;(3)出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(4)出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(5)出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
 

14、借名买房的认定和处理

借名买房纠纷中,借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,法院应当向其释明,告知其可以提起合同之诉,要求出名人为其办理房屋过户登记手续。法院查证双方之间存在借名买房关系,且借名人符合限购条件,可以判决办理过户手续。

借名购买经济适用住房,经法院审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,可以认定借名买房合同有效,判决出名人办理过户手续。

出名人起诉借名人腾房,借名人可以以双方之间存在借名买房关系为由提出反诉或另行起诉。法院通常会中止腾房诉讼,先行审理借名买房纠纷。
 

15、建设用地到期后是否需要支付费用

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,居住用地的出让年限为70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。出让年限起算按合同约定的交付土地之日起算。

年限期满后如何处理?《物权法》第149条做出规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期;非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理;该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。”《物权法》规定了住宅用地期满后自动续期,但未规定是否有偿以及续期年限。

针对温州市20年期限住宅土地使用权到期或即将面临到期问题。2016年12月8日,国土资源部办公厅发布《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》,提出“两不一正常”的过渡办法:不需要提出续期申请、不收取费用、正常办理交易和登记手续。
 

16、个人住房的房产税什么时间开征

1986年9月15日,国务院发布《房产税暂行条例》,对在城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收房产税。根据条例第5条,个人所有非营业用的房产免纳房产税,即个人住宅不缴纳房产税。

2011年1月27日,在国务院宣布同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点后,上海、重庆决定自2011年1月28日起开展房产税试点。从2011年1月28日起,除两市试点范围内,其他城市对个人住宅仍不征收房产税。

从国家政策动向上看,根据中共中央十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,我国正在加强房地产税立法工作。房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运动过程有直接关系的包括增值税、所得税、房产税等在内的税种都纳入房地产税,个人住宅如何征税问题根据日后出台的房地产税法予以确定。
 

17、北京市个人转让住房税收

出卖人:

(一)增值税

1、2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税,增值税税率为5%。

2、个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。

(二)土地增值税

1、个人转让存量房征收土地增值税时,实行四级超率累进税率。对既不能提供房屋及建筑物价格评估报告,又不能提供购房发票证明的,税务机关可采取核定征收办法,按转让存量房交易价格全额5%的征收率计征土地增值税。

2、个人转让存量住房的,暂免征收土地增值税。

(三)个人所得税

1、房屋交易价格减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金和有关合理费用后的余额,按20%税率计算。纳税人不能提供房屋原值相应凭证,主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统也未能核实房屋原值的,个人所得税税款以本次房屋交易价格按核定征收率1%计算。

  2、个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。

买受人:

(一)契税

1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房,按3%的税率征收契税。
 

18、赠与住房税收

(一)增值税

财政部 国家税务总局(财税〔2016〕36号)文件,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权,免征增值税。其他形式的赠与,按5%征收增值税。

(二)个人所得税

1、根据财政部、国家税务总局发布的(财税[2009]78号文),以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方不征收个人所得税:(1)房屋所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(2)房屋所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(3)房屋所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除三种情形以外,房屋所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得,缴纳个人所得税,税率为20%。

2、受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原赠与人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。

(三)契税

对于个人无偿赠与不动产行为,对受赠人全额征收契税,税率为3%。
 

19、房产继承税收

(一)个人所得税

房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人,不征收个人所得税。

(二)契税

    1、对于《继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

2、按照《继承法》规定,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。
 

20、北京市享受税收优惠政策的普通住房平均交易价格

根据北京市住建委(京建发〔2014〕382号)文件

一、北京市享受税收优惠政策的普通住房,原则按照住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际成交价格确定。实际成交价格原则上应当低于按本通知确定的所在区域住房平均交易单价或套总价的1.2倍。

二、前条所称的所在区域住房平均交易单价或套总价,按照本通知公布的全市住房平均交易单价或者套总价,结合区域调整系数确定。全市住房平均交易价格按照2013年度的单价每建筑平方米2.2万元、套总价260万元确定。区域调整系数为五环内1.5,五至六环之间1.2,六环以外0.9。

三、自2014年10月8日起,住房交易纳税人申报缴纳税款,符合上述规定的,可享受相关税收优惠。

附件:2014年本市享受税收优惠政策的普通住房价格

环线

系数

单价(元/平方米)

总价(万元/套)

5环内

1.5

39600

468

5-6环

1.2

31680

374.4

6环外

0.9

23760

280.8

 

        (原创/北京和铭律师事务所)





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