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案例评析:产权证面积少于合同约定面积,开发退还相应地价



陈美玲、蔡晨蓉以合同约定土地使用年限少于产权证记载年限10年为由诉厦门厦信发房地产有限公司退还无效约定年限的地价款案
 
  
    【要点提示】


  房地产开发商与购房人签订的商品房买卖合同约定商业用房的土地使用年限为50年,该约定超出国家法定出让年限10年,故超出10年的部分应属无效约定。房地产开发商对该无效约定存在过错,应赔偿购房人签订合同时因信赖合同约定所付出的对价。

  【案例索引】

  一审:福建省厦门市海沧区人民法院[2004]海民初字第511号(2004年8月26日)
  二审:福建省厦门市中级人民法院[2004]厦民终字第2176号(2004年12月16日)

  和铭律师评析:
      买卖合同约定土地使用权年限为50年,但土地使用证上为40年,故买方诉请返还10年地价。被告辨称:土地使用年限由法律强制性规定,不会随地价高低而改变,地价也不会随使用权年限长短而改变,故年限与出让金无必然因果关系。
    法院判决返还。理由:合同约定年限超过法定,超出部分无效,原因在被告。土地使用年限对房屋售价有无实质影响,不以被告交纳出让金数额而定,而以合同订立时信赖对价为准。土地使用权年限决定房屋价值,原告支付的房价也不同,原告按照50年支付对价,故被告获取的利益应当返还。







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