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类案检索:商品房规划问题不属于人民法院受理民事案件的范围

 
和铭律师按:

类案检索,检索对象是旧案,检索并提炼旧案的裁判规则,将该裁判规则运用于新案,实现同案同判。类案裁判规则对疑难案件裁判具有指引作用,对法官自由裁量权具有制约作用。类案检索制度对于维护公平公正、提高司法权威具有重要意义。

 

2018年4月,在罗某某等47位原告与被告浙江某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案中,北京和铭律师事务所邢万兵律师接受被告浙江某某房地产开发有限公司之委托,担任该公司的诉讼代理人。

 

一审法院:浙江省象山县人民法院

二审法院:浙江省宁波市中级人民法院

 

原告诉讼请求:1、请求被告整改室内外地坪,使之符合规划;2、请求被告增加机动车与非机动车车位数量,使之符合规划的配建标准;3、请求被告整改一层商品房,使之符合合同约定;4、请求被告交付商品房,并支付逾期交房违约金。

 

被告答辩观点:1、涉案商品房取得竣工备案证明,取得规划验收文件,符合合同约定的交付条件,被告履行了通知义务,买受人以房屋存在质量问题为由拒绝收房并主张逾期交房违约金的,不应获得支持;2、本案不是人民法院处理民事案件的范围,行政规划、竣工备案以及处理规划违法行为等问题,属于规划行政部门行政权范围内处理的事项;3、原告诉讼请求涉及全体业主利益,应由业主委员会行使,业主委员会成立之前,应由全体业主表决后行行使,原告不得行使应由业主委员会或全体业主行使的权利;4、涉案商品房存在质量问题,原告可以主张民事权利,可以申请质量鉴定,本案原告提出的各项诉讼请求不具有正当性。

 

鉴于本案涉及人数多、各方观点对立严重,涉及规划验收、商品房主体整改、权利行使边界等疑难问题,代理人通过中国裁判文书网、无讼、openglaw等网站检索了类案,当庭提交于主审法官。在类案裁判规则的指引与约束下,本案取得良好代理效果。
 

裁判规则摘录
 
1、中山市尚东实业发展有限公司、陈淑珍商品房预售合同纠纷二审民事判决书( 广东省中山市中级人民法院(2017)粤20民终4633 )
 【裁判要旨】至于尚东公司取得规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证是否合法问题,以及房地产行政主管部门对涉案商品房产权面积核定是否有误问题,均不属于民事案件审理范围,本院对此不作审查。陈淑珍要求尚东公司支付逾期交房违约金、要求法院委托房地产主管部门对涉案商品房的产权面积依法予以核定的诉讼请求,已超出其一审诉讼请求范围,故本院对此亦不予审查。
 
2、王宇与湖南德思勤投资有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书( 湖南省长沙市中级人民法院(2015)长中民三终字第01113 )
 【裁判要旨】三、关于原审判决是否遗漏诉讼请求的问题。经审查,本院认为,德思勤公司对涉案房屋楼顶屋面的围合加建行为已由相关行政管理机关即长沙市城乡规划局雨花区分局作出了认定,并已立案处理,该行为是否违法,应否拆除加盖楼层应以行政机关处理结果为准,故不属本案商品房预售合同纠纷审理范围;王宇目前并未正式收房,亦未办理相关产权登记手续,并非涉案房屋实际物权人,其主张由德思勤公司疏通消防通道的诉讼请求属物上请求权,不应本案之债权纠纷之诉中解决,应在王宇办理收房手续后,以侵权之诉另案起诉。
 
3、孙志军、驻马店市凤凰置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书(河南省驻马店市中级人民法院(2017)豫17民终3500号)
【裁判要旨】七、关于孙志军上诉请求判令凤凰置业公司按照平面规划图、规划许可证完成小区绿化及在一楼建设封闭消防通道的问题。孙志军上诉认为凤凰置业公司未按照合同约定和规划图要求完成小区的相关绿化,擅自改变小区绿化用地用途,一层封闭的消防安全通道未建设,构成严重违约。对此,凤凰置业公司答辩称,孙志军作为诉争房屋的业主,不能代表该小区全部业主行使权利,其上诉主张属于滥用业主诉权的行为,不应支持。对于孙志军认为凤凰置业公司违反建设工程行政规划许可证等进行违规建设的行为,《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规已有明确规定,孙志军可依法行使有关权利,其该上诉请求不属于人民法院主管范围,不予处理。
 
4、马四豹、张会娟商品房预售合同纠纷二审民事判决书( 河南省洛阳市中级人民法院2018)豫03民终2136号)
【裁判要旨】关于原告马四豹、张会娟要求被告海晨置业公司承担未建幼儿园的违约责任并给出幼儿园配建时间表的问题,因《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》的具体实施系属相关行政部门的职权范围,不属于民事法律关系调整范围,故对原告马四豹、张会娟该诉讼请求不予处理。
 
4、刘静与宁波合生创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书( 浙江省宁波市中级人民法院(2014)浙甬民二终字第767 )
【裁判要旨】本院认为:上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效,双方当事人均应按约履行。根据补充协议约定,取得政府部门批准的房地产开发项目交付备案书,双方以此作为该房屋具备交付条件的标志。合生国际城二期工程已经竣工验收合格,并于2012619日向宁波市镇海区住房和建设交通局备案。因此,诉争房屋符合双方约定的交付条件。被上诉人也依约通知上诉人于2012630日前办理收楼手续,履行了交付通知义务。对上诉人上诉所称的诉争房屋是否存在抗震设防烈度为6度的质量缺陷及是否存在标高差、混凝土翻边的质量缺陷,根据双方当事人在原审中提供的证据,可以证明上述问题符合设计部门的要求。上诉人以此为由拒绝接收房屋并要求减少价款,依据不足。
 
5、上诉人葛子群与上诉人江苏保利宁远房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书( 江苏省南京市中级人民法院(2016)苏01民终1513 )
【裁判要旨】对于车库问题,本院认为,涉案房屋已取得《建设工程规划验收合格书》,且竣工验收后由行政机关批准进行销售,能够证明保利地产公司交付的车库符合规划设计,葛子群要求保利地产公司对车库进行整改至规范要求的主张缺乏法律依据,原审对此不予支持,亦无不当
 
6、黄方贤与北京金泰嘉业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书( 北京市第二中级人民法院(2015)二中民终字第08618 )
 【裁判要旨】关于双方争议较大的绿地问题,本院认为,双方签订的《预售合同》中有明确约定,即金泰嘉业公司应于20121231日前向黄方贤交付涉案房屋,其他设施中的公共绿地应达到设计要求。根据金泰嘉业公司提交的现有证据显示,相关行政管理部门已于2012830日出具《北京市规划委员会建设工程规划核验(验收)意见》,并准予核发《建设工程规划核验(验收)意见(合格告知书)》。据此,在房屋所在项目于约定期限内已经规划验收合格的情况下,黄方贤关于公共绿地未达到设计要求的诉讼主张,已缺乏依据,其据此要求解除合同的反诉请求,亦依据不足。
 
7、邵泰平与重庆龙湖凯安地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书(重庆市第一中级人民法院(2014))渝一中法民终字第06841 )
【裁判要旨】对于接房条件是否成就的问题,一审法院认为,龙湖凯安公司在合同约定的接房前已经取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证,符合合同约定的交付条件,并且也按照合同约定书面通知邵泰平接房,现邵泰平辩称其没有接房的原因系龙湖凯安公司未出示备案登记证,因与常理不符,一审法院不予支持。因邵泰平拒绝接房,不符合逾期交房违约金的支付条件,对邵泰平要求龙湖凯安公司支付逾期交房违约金的请求,一审法院不予支持。
 
8、徐凯与绿地地产(济南)有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书( 山东省济南市中级人民法院(2016)鲁01民终267 )
【裁判要旨】关于焦点问题一,绿地公司主张涉案房屋并非违反规划建设的违章建筑,为支持其主张提交了涉案房屋所在楼幢的《建设工程规划核实证》及其所附涉案房屋所在的组合平面图等证据,以证明涉案工程已取得规划部门核实。同时,涉案房屋也已经取得了预售许可证并办理了房地产行政管理部门网签备案手续,且涉案工程项目已取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。上诉人虽对上述证据及事实持有异议,但未提交有效证据予以反驳。上诉人主张涉案房屋存在违反规划擅自建设问题,未提交充分有效证据证明,本院不予采信。
 
9、象山华丰房地产有限责任公司与朱世良、易彩芬商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书( 浙江省高级人民法院(2015)浙民申字第1580 )
【裁判要旨】本院认为,从上述合同约定来看,华丰公司对案涉房屋的规划变更或设计变更无需争得再审申请人同意。现再审申请人一审反诉时陈述其于20039月已发现案涉房屋施工中违反原规划核准的设计标高,并致函要求华丰公司予以纠正。根据合同约定,即便案涉房屋存在规划变更属实,且必须在规划变更足以影响房屋质量或使用功能时,再审申请人才有权决定是否退房,现再审申请人自20039月以来一直未主张退房,却以案涉房屋存在规划变更为由拒付余款,缺乏依据。
 
10、崔学文与武汉博大房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书( 湖北省武汉市中级人民法院(2016)鄂01民终4440)
 【裁判要旨】本院认为,武汉博大公司在办理竣工规划验收后,未经规划部门批准,擅自将用作体育活动站和社区卫生服务站的用房改作了配电室,违反了《武汉市商品房买卖合同》第十八条“××不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质,但××因规划部门批准的规划变更,设计单位同意设计变更,而引致的前款相关使用性质之改变除外的约定,其行为已构成违约,应承担相应的违约责任。配电室、体育用房、社区卫生服务站均属于公共设施,特别是配电室涉及到小区业主的日常用电,与业主生活息息相关,配电室是否整改、如何整改不仅涉及全体业主的公共利益,也是应当由业主共同决定的重大事项。崔学文要求武汉博大公司按照合同及规划整改违建配电室、还原体育用房、社区卫生服务站的主张目前并未经小区业主委员会讨论通过,故对崔学文的该项诉讼请求,一审不予支持并无不当。
 
11、王丹芳与福建省海峡西岸投资有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书(福建省泉州市丰泽区人民法院(2016)闽0503民初6367 )
【裁判要旨】王丹芳作为合同相对方,应行使的是合同权利,从其诉求看,其并未要求解除合同或主张合同无效,本院在庭审中明确向其释明前述法律关系的性质并告知其可以变更诉讼请求,其明确不予变更诉求。其次,从王丹芳提供的丰泽区住建局批复看,对101/118户型的厨房由采光井或结构加强板违规改告的问题答复经核实,该部位由建设单位在竣工验收备案后擅自加设,与原设计图纸不符,若楼上楼下业主均同意拆除,我局将责令建设单位组织拆除,因此,房屋该争议部份涉及业主共有权,应由业主共同协商,再由行政主管部门视情采取措施。再次,对于王丹芳诉求的公共部分,因已经消防、规划部门核实验收,符合规划设计要求,所涉问题不属于法院民事审理范围,本院对王丹芳所提的该部分勘察现场申请,不予采纳。(编辑/北京和铭律师事务所,转载注明出处)




 

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