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类案检索:3.17新政对房屋买卖合同的影响(商办类)

 
   
阅读提示:2017326日,北京市发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,公告指出,新建(在售)的商业办公项目,销售对象是企事业单位;已售的商业办公项目,可以对个人销售,个人名下无住房或商业办公住房记录,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税;商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》调控对象是商业办公类房屋,本文刊出北京法院判决的九起相关案例。

 

 案例一 北京市第二中级人民法院(2017)京02民终9634号判决

 一审法院判决:确认 《存量房屋买卖合同》解除,于某(出卖人)返还张某(买受人)购房定金。

 二审法院裁判规则:

于某与张某于201737日签订《存量房屋买卖合同》,在合同履行过程中,适逢本市颁布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,故对于本案纠纷的处理,应结合上述调控政策予以综合考量。一般而言,房地产调控政策具有公共政策的性质,在一定情形下确实会对房屋买卖合同的继续履行造成重大影响。如买受人确因调控政策的实施不能按预期办理按揭贷款的,依据公平原则,其要求解除合同的诉讼请求可以予以支持,同时出卖人应退还定金和已付购房款;但是,如出卖人能够证明买受人有充分履约能力的,则买受人不得以此为由要求解除合同。同时,如房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,而系因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于调控政策的实施导致合同无法继续履行的,则违约方应当就此承担合同不能履行的违约责任。本院首先对此前提予以明确。

结合上述理由及本案中当事人双方的诉辩意见,本院归纳本案争议焦点如下:其一,本市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的调控政策,是否对本案合同的履行产生影响;其二,如上述影响确实存在,是否已达到足以影响买受人履约能力的程度;其三,如上述影响确实存在且已达到影响买受人履约能力的程度,该结果是否系因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态所致。

关于焦点一,根据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》内容规定,其针对的调控对象为本市商业、办公类房地产项目,而根据本案现有证据显示,涉案房屋登记坐落于房山区书院南街13号院1号楼13XXX,规划设计用途为商务办公。由此可见,涉案房屋属于调控政策所针对的范围之内。而根据该调控政策规定,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。于某与张某签订的房屋买卖合同中,明确约定部分购房款以贷款方式支付。在此情况下,应认定该调控政策对本案合同的履行确产生影响。

关于焦点二,根据双方合同约定,房屋总价款数额为127万元,买受人拟贷款数额为35万元。于某虽主张上述贷款款项数额不高,张某应予自行筹集,但于某并未提交证据证明张某有充分履约能力,且依房屋总价款数额与贷款数额的比例计算,采用贷款方式支付的款项已近总价款数额的三成。综合上述二点因素考量,应认定调控政策关于商业银行暂停对个人购买商办类项目个人购房贷款的规定,已达到足以影响张某履约能力的程度。

关于焦点三,根据本案现有证据显示,双方合同签订于201737日,此时临届本市《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》调控政策的颁布,仅余19日。而依据本市交易存量房屋买卖合同的交易流程,在合同签订后,尚须进行房屋核验和购房资质审核并办理网签手续后,方可办理贷款申请手续。而银行贷款的审批自申请之日后亦须一定周期。结合上述因素分析,难以认定本案合同所受调控政策影响,系因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态所致。  

结合上述分析,买受人张某确因调控政策的实施不能按预期办理按揭贷款,其请求解除合同,并要求于某返还定金的诉讼请求应予支持;于某的反诉请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。 

 
 

 案例二 北京市第二中级人民法院 (2017)京02民终9633号判决 

    一审法院查明:欧阳某(买受人)为外地籍户口,其自20161月开始缴纳社会保险,未连续5年缴纳社保,也未连续5年缴纳个人所得税;北京市新购房政策出台后,涉案房屋为商业性质,欧阳某不具备购房资格。

    一审法院判决:解除《房产认购合同》,张某(出卖人)返还欧阳某已付购房款及利息。

   二审法院裁判规则:

   依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力。本案中,欧阳某与张某签订的《房产认购合同》,系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同履行义务。依据合同约定,双方应于2017131日前办理完成房屋过户手续。由于张某未及时向房产登记部门申请办理房屋所有权登记证书,导致双方无法如期办理过户手续,后因购房新政出台,欧阳某不再具备购房资格,导致合同无法履行,一审法院据此对欧阳某要求解除合同的诉求予以支持,处理并无不当,本院对此予以确认。合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状,故欧阳某要求张某退还其前期已付65万元款项的主张于法有据,一审法院对此处理正确,本院予以确认。针对利息一节,考虑到资金使用情况及过错程度,一审法院关于此部分处理亦无不当,本院对此不持异议。 

 
 

 案例三 北京市第一中级人民法院 (2017)京01民终7052号判决 

一审法院判决:解除《房屋买卖合同》,返还定金。

二审法院裁判规则:

当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但法律上或事实上不能履行的除外。双方当事人于2017316日签订《北京市存量房屋买卖合同》,326日北京市政府相关部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,根据该公告的规定,那某无购买商业用房的资格,致使合同不能履行,该事由不可归责于双方当事人,原审法院判决解除合同,互不承担违约责任正确,本院予以确认。杨某、付某上诉要求那某承担其因与案外人解除合同所产生的损失,对其该项诉讼请求,一审未提起反诉,对方亦不同意承担,因此本院不予处理。 

 
 

 案例四 北京市第三中级人民法院(2017)京03民终6605号判决

一审法院判决:驳回王某(买受人)要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》的诉讼请求。

二审法院裁判规则:

 王某与李某(出卖人)签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应依约履行合同义务。根据已经查明的事实,涉案房屋设计用途为“商住”,双方签订《北京市存量房屋买卖合同》后,王某仅支付了定金,双方尚未办理涉案房屋买卖合同的网签手续。在本案一审审理过程中,京建发[2017]112号公告发布,王某作为购房人,不具备京建发[2017]112号公告所规定的购房人资格。基于上述情况,一审法院向王某进行了释明,但王某仍坚持要求继续履行合同,在此情况下一审法院判决驳回王某的诉讼请求,并无不当,本院予以维持。王某主张其与李某的交易行为不受京建发[2017]112号公告的限制和约束,缺乏事实依据,本院不予采信。因此,对于王某要求继续履行合同、李某协助其办理房屋过户手续并交付房屋的上诉请求,本院不予支持。

 关于李某主张的一审法院适用法律错误的上诉理由,因相关部门已对涉案房屋是否属于京建发[2017]112号公告的调整范围进行了答复,且李某未能提交涉案房屋不应适用京建发[2017]112号公告的明确依据,故本院对于李某的该项上诉理由不予采信。


 

 案例五 北京市第三中级人民法院 (2017)京03民终5003号判决

一审法院判决:驳回陈某(买受人)要求双建公司(出卖人)协助办理贷款手续的诉讼请求。

二审法院裁判规则:

北京市于2017326日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第7条明确规定,商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。该规定自发布之日起执行。本案中,陈某与双建公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》明确约定涉案房屋所在土地用途为商业配套,由此可知涉案房屋属于商办类项目。结合《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的内容以及本案房屋的性质可以认定双方已无法就涉案房屋按照《北京市商品房现房买卖合同》第七条约定的贷款方式办理贷款手续。陈某要求双建公司协助办理按揭贷款手续之请求属于事实上不能履行的诉讼请求,故本院无法支持。

 
 

 案例六  北京市第三中级人民法院 (2017)京03民终10762号判决

     一审法院判决:驳回张某(出卖人)要求解除《存量房买卖合同》、返还房款及定金的诉讼请求。

二审法院裁判规则:

本案争议的焦点为郭某(买受人)与张某签订的《存量房屋买卖合同》是否应予解除,郭某是否应退还张某相应的定金与房款。本院认为,张某与郭某于2017312日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效,双方均应依约履行。张某称其非京籍人员,不符合购买涉案房屋的条件,但根据查明的事实可以看出,涉案房屋已于相关限购政策出台之前办理了网上签约手续,合同继续履行不受限购政策的影响。张某又称其未委托金色时光公司办理网上签约手续,但根据相关证据显示,张某在签订居间服务合同时已作出委托金色时光公司办理网上签约手续的意思表示,且网上签约系双方就已达成的房屋买卖合意在行政机关进行的备案行为,该行为未违背双方签订房屋买卖合同的初衷与目的。张某未提交充分有效证据证明涉案房屋买卖合同已达到法定或约定的解除条件,故其请求解除涉案合同及要求郭某返还购房定金、购房款的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。


 

 案例七 北京市第二中级人民法院(2017)京02民终10660号判决
 

 一审法院判决:《北京市存量房屋买卖合同》继续履行,陈某(买受入)及北京沛帛纸业有限公司(陈某指定的买受人)还清银行抵押贷款,李某(出卖人)将涉案房屋移转登记至北京沛帛纸业有限公司名下。

 二审法院裁判规则:

 陈某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议均系双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应属合法有效,双方均应依约履行。在合同履行过程中,因新政出台,陈某不具有购买商办类房屋的购房资质,但依据双方协议约定,陈某有权书面指定将该房屋权属转移登记至陈某确认的第三人名下,现陈某指定将涉诉房屋转移登记至沛帛纸业公司名下,符合双方合同约定,因此,在本案的合同履行中,新政的出台并不必然导致合同无法继续履行。关于李某主张继续履行合同会导致显失公平、合同目的无法实现一节,因李某作为房屋买卖合同的卖房人,其主要合同目的为出售房屋获取购房款,现陈某及沛帛纸业公司均同意以更优惠的方式一次性支付剩余购房款,该履行方式符合双方签订合同的预期利益,不存在显失公平之情形,故对李某的该上诉意见,本院不予采纳。陈某要求继续履行合同之诉讼请求,符合合同约定,本院予以支持。李某要求解除合同及陈某返还涉诉房屋之诉讼请求依据不足,本院不予支持。 

 

 

 案例八 北京市第二中级人民法院  2017)京02民终9148号判决 
 

一审法院判决:解除《存量房屋买卖合同》,刘某(买受人)搬离涉案房屋。

二审法院裁判规则:

本院认为,杨某(出卖人)与刘某于20161019日签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示,合同成立且有效。合同成立以后,北京市住房和城乡建设委员会等部门2017326日下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,使客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,杨某以刘某没有购房资格、继续履行无法实现合同目的为由请求人民法院解除合同,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否解除。故本案的争议焦点为双方签订的《存量房屋买卖合同》是否因无法实现合同目的而应当解除。

    《存量房屋买卖合同》第16条“补充协议”约定:“购房款65万元以分期付款的方式支付,其中30万元进行房屋抵押贷款,贷款由刘某偿还,另外35万元分7年由刘某向杨某支付,每年7月份刘某向杨某支付。房屋全款刘某还清之后,由杨某及其丈夫姜步亮配合办理过户手续”。根据该约定,杨某履行配合办理过户手续的义务之期限尚未到达,目前尚无法判断应当办理过户之时相关政策是否会发生变化。即使购房资格政策不发生变化,刘某已从201612月起连续缴纳个人所得税,其亦有可能于合同约定的过户时间到达之前满足“在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”之条件。综上,目前尚无法判断双方签订的《存量房屋买卖合同》是否已经无法实现合同目的,故对于杨某要求解除该合同的诉讼请求,本院不予支持。因该合同还在继续履行过程中,刘某并无违约行为,故对杨某要求刘某搬离并腾退诉争房屋的诉讼请求,本院亦不予支持。刘某的部分上诉理由成立,本院予以支持。一审法院适用法律错误,处理结果不当,本院予以纠正。

 
 

 案例九 北京市第二中级人民法院 (2017)京02民终9862号判决 

一审法院判决:解除房屋买卖合同,返还定金。

二审法院裁判规则:

本案争议焦点为关某(买受人)是否应当向吉某、范某(出卖人)赔偿损失。吉某、范某与关某签署的《补充协议》第四条第四款规定:“本协议履行期间,如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的,各方互不承担违约责任,后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好解决。”本案系因2017326日发布《北京市住房和城乡建设委员会等部门关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,导致关某不具备购房资格,造成双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已不具备继续履行的条件,并非关某个人故意违约。现吉某、范某向关某主张赔偿实际损失,应就其存在实际损失向本院承担举证责任,但吉某、范某并未向法院提供案外人扣除其定金、房屋价格明显下跌等证据予以证明,故吉某、范某的该项主张,一审法院不予支持并无不当,本院予以维持。
     (文/北京和铭律师事务所)



 

 
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