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以房抵债:名为房屋买卖,实为工程款担保



浙江省诸暨市人民法院 一审 (2014)绍诸民初字第3494号判决
浙江省绍兴市中级人民法院 二审 (2016)浙06民终809号判决
 
上诉人(原审被告):荣森控股集团有限公司
被上诉人(原审原告):浙江八汇建筑有限公司
原审被告:浙江天洋控股集团房地产开发有限公司
原审被告:诸暨市颐城置业有限公司
 
基本事实:
1、2013年3月26日,原告八汇公司与被告天洋公司签订《建设工程施工合同》一份,约定由原告承建“天洋颐城”项目中1#、2#、3#、5#、6#、8#、9#、12#楼以及大酒店的土建、水电安装、消防、室外工程等工程。
2、2014年10月11日,原告八汇公司与被告天洋公司签订《房屋网签协议书》,明确约定“甲方房产117套17995.43㎡及商铺1048.54㎡,网签给乙方作工程款的担保”。原告八汇公司指定的购房人骆仁良等人与被告天洋公司就天洋·颐城项目中1#、2#、3#、5#和9#楼中合计135套房屋签订《商品房预售合同》,并办理预售商品房网签(网签的总金额约为1.2亿)手续。
 
争议焦点:网签给原告指定购房人的房屋可否折抵被告应付的工程款。
 
一审法院裁判观点:
民事行为应当探究行为主体的真实意思表示,并以此作为界定民事法律关系性质的基本要件。原告与被告天洋公司之间的商品房买卖合同未有买卖商品房的真实意思,仅是为保证工程款的支付,原告的债权能够得到有效实现采取的担保措施,故并非真实的商品房买卖行为,应当属于让与担保行为。该行为产生的法律后果为担保有效,商品房买卖无效。因此将涉案工程中的部分商品房网签给原告指定的购房人,并不直接产生折抵工程款的法律后果。
 
二审法院裁判观点:
关于上诉人所称《补充协议》约定的付款方式已被2014年4月28日的《协议书》变更为以房抵债的方式实际履行的上述意见不能成立,理由如下:
1、根据2014年10月11日《房屋网签协议书》,房屋网签作为工程款担保的意思表示非常明确。
2、天洋公司与八汇公司在原审诉讼过程中均认为双方没有买卖商品房的意思表示,仅是对欠付工程款的担保,而2014年4月28日《协议书》中“如该协议签订后180天内,天洋公司向八汇公司支付全部工程款,则天洋公司有权要求退还房屋,由八汇公司负责要求上述指定购房人办理同意解除《商品房预售合同》或《天洋.颐城房源认购单》的相关手续”的表述也能够与之印证,也可以证明各方之间的真实法律关系是以此作为工程款债权的担保。
3、以物抵债系实践性行为,以物抵债协议中的清偿除了要有债务人的给付行为之外,还需要完成相应抵债物的物权转移,才能发生债务清偿的效果,本案中商品房网签的行为并不能产生物权变动的法律效力,故也不能发生债务清偿的法律效果。
综上,被上诉人八汇公司与天洋公司之间未有商品房买卖的意思表示,网签上述房屋为履行欠付工程款的担保行为,将涉案工程的部分商品房网签给指定购房人,并不直接产生折抵工程款的法律后果。(编辑/北京和铭律师事务所)







 
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