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以房抵债:标的物不确定,抵房协议无法履行



大连建工机电安装工程有限公司与大连中裕嘉合房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案
 
一审判决;大连市甘井子区人民法院(2013)甘民初字第6090号民事判决
二审判决:辽宁省大连市中级人民法院(2014)大民二终字第1409号民事判决
 
上诉人(原审被告):大连中裕嘉合房地产开发有限公司。
被上诉人(原审原告):大连建工机电安装工程有限公司。
  
裁判要旨:虽然合同中约定中裕嘉合公司在支付工程款时,可以将其中的15%以工程住宅抵顶,但当时是在双方间未产生纠纷情况下达成的合意,现双方已产生纠纷,且诉至法院,对于以房抵顶工程款,建工机电公司表示不同意,在此种情况下,合同中只是约定了抵房单价,并未约定房屋位置、楼层、朝向、格局等,现双方对此亦不可能达成一致意见,故若以房屋抵顶工程款,则会产生无法履行的情形,在现有条件下,不易判令以房抵顶工程款,综上,对上诉人中裕嘉合公司此项主张不予支持。
 
大连越红机电设备有限公司与大连连大房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷案
 
一审判决:大连市金州区人民法院(2014)金民初字第703号民事判决
二审判决:辽宁省大连市中级人民法院(2014)大民二终字第00800号民事判决
 
上诉人(原审被告):大连连大房地产开发有限责任公司
被上诉人(原审原告):大连越红机电设备有限公司
 
裁判要旨:
虽然双方在合同中约定了以房抵顶35%工程款,但由于没有约定具体楼号和单价,故系履行方式约定不明,且在工程竣工后,双方也未能就需要抵顶房屋的具体楼号和单价达成一致,依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定,合同约定的履行方式不明确的,应按照有利于实现合同目的的方式履行。本案中,上诉人欠付被上诉人工程款事实清楚,在以房抵顶工程款不能实现的情况下,上诉人应当以货币的方式向被上诉人支付工程款。故对上诉人主张应当以房屋抵顶工程款的上诉理由,本院不予支持。

和铭律师评析:
《合同法》第12条规定,合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:(1)当事人的名称或者姓名和住所;(2)标的;(3)数量;(4)质量;(5)价款或者报酬;(6)履行期限、地点和方式;(7)违约责任;(8)解决争议的方法。《合同法》第61条规定,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。《合同法》第62条规定,合同内容约定不明确,依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的,适用下列规定……据此,合同中的质量、价款、履行期限等内容不明确,可以通过订立补充协议、解释相关条款、遵循交易习惯、适用法律规定等方式确定,而当事人、标的物、数量三个内容无法通过这些方式使其明确,合同缺乏这三个内容或不成立或无法履行。上述两起案件,仅约定了抵房比例,但无法确定标的物、数量,抵房协议无法履行,故法院对承包人要求交房的主张无法支持。

案例关键词:约定顶房比例但未约定具体房号 不能达成补充协议 抵房协议无法履行
 
附《合同法》相关规定:
第十二条 合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款:
  (一)当事人的名称或者姓名和住所;
  (二)标的;
  (三)数量;
  (四)质量;
  (五)价款或者报酬;
  (六)履行期限、地点和方式;
  (七)违约责任;
(八)解决争议的方法。
第六十一条 合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。
  第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:
  (一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
  (二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。
  (三)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。
  (四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。
  (五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。
  (六)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。





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