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租赁合同纠纷:被告强行清场,应当退还押金并赔偿原告装修损失



邹某与北京力道文创工艺品市场有限公司租赁合同纠纷案
 
 
案号:
一审:北京市昌平区人民法院(2014)昌民初字第02470号民事判决
二审:北京市第一中级人民法院(2014)一中民终字第08419号民事判决
 
当事人:
上诉人(原审被告、反诉原告、出租人):北京力道文创工艺品市场有限公司
被上诉人(原审原告、反诉被告、承租人):邹某
 
案情简介:

原告邹某承租被告北京力道文创工艺品市场有限公司的场地,对外分租经营,租赁期限五年。邹某交纳保证金若干、投入装修款若干元。第一年期满后,被告以原告拖欠租金为由强行清场,并拆除原告投入的装修物。
原告委托北京和铭律师事务所邢万兵律师提起诉讼,经过分析案件,研讨合同条款,邢万兵律师接受委托,向北京市昌平区人民法院提起诉讼。
 
核心代理思路:
1、合同打印部分约定年付,每年期满前一个月交纳下年度租金,但是手写部分约定季付。按照合同解释规则,手写条款为特别约定,打印条款为一般约定,特别约定的效力高于一般约定,而且原告的确按季支付,有每季度支付租金凭证为证,可知涉案合同的租金支付进度为季付。鉴于手写部分未明确约定每季度交纳租金的期限,故第二年第一季度开始时点,原告未交纳租金,并不构成违约。被告主张原告没有在第二年度前一个月支付第二年度全年租金构成违约,缺乏合同根据。
2、被告强行清场,拆迁原告投入的装修物,缺乏合同根据,缺乏正当性,侵犯了原告的合法权益,应当退还押金、赔偿装修损失。装修损失计算方式:装修投资金额×未使用期限/全部租期。
 
审判情况:
一审法院全部采纳邢万兵律师的观点,据此作出判决。
被告不服一审判决,提起上诉,二审法院判决驳回上诉。
特别需要提及,一审法院认定原告存在一定违约行为。二审法院则明确指出“原审判决认定邹某迟付租金构成违约明显不妥,本院对此予以纠正。”原告并无违约行为,涉案纠纷完全是被告原因所致。
 
北京市第一中级人民法院裁判观点:
本院认为,双方当事人签订的《摊位租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性法律规定,应为合法有效。
《摊位租赁合同书》第三条约定了租金及支付方式,分为第一款租金标准条款,第二款半年付的付款方式,第三款一年付的付款方式,第四款逾期付款的后果。上述内容均为打印版,空白处并无实际约定内容。关于租金支付,均为手写内容:“付款方式季付押一”,“每季度一十七万元正”,而邹某实际支付租金的情况,也是按季度支付。因此,上述手写内容应为双方当事人的真实意思表示,对双方具有法律约束力。对于合同第三条第三款中“第二年租金需要提前一个月付清”的内容,应该针对的是一年付的付款方式,而非双方当事人约定并实际履行的季付方式。因此,力道公司以邹某逾期支付房租构成违约为由单方主张解除合同,依据不足。原审判决认定邹某迟付租金构成违约明显不妥,本院对此予以纠正。
由于力道公司已经将邹某的租赁物进行了拆除,并收回了场地,租赁合同客观上已不具有继续履行的基础,邹某对合同解除亦无异议,故原审判决解除租赁合同,并无不当。力道公司擅自拆除了邹某的装修物,理应进行赔偿,原审判决根据装修折旧情况,判令力道公司赔偿邹某的装修损失,合法有据。综上,力道公司的上诉请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。(文/北京和铭律师事务所)
 






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