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租赁合同纠纷:租赁房屋被腾退,被告应当根据合同约定分配拆迁款


原告乔某与被告何某房屋租赁合同纠纷案

 
 
案号:北京市大兴区人民法院(2021)京0115民初15237号判决
 
基本事实:
1、2012年11月,原告与被告签订《房屋租赁合同》,租赁期限14年,从2012年11月至2031年5月。
2、原告承租后,新建房屋若干间。
3、2021年6月,涉案房屋(含原告新建房屋)整体腾退。北京兴业惠民置业有限公司与被告签订了《拆除腾退补偿协议》,被告获得了各项补偿。
4、原告委托北京和铭律师事务所马海平律师提起诉讼,请求被告:(1)退还未使用部分的租金;(2)请求赔偿投资装修费。
 
裁判思路分析:
1、涉案房屋并未取得相关建设审批手续,故《
房屋租赁合同》确认无效。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
2、根据当时北京市大兴区西红门镇“1118”大火造成的严重后果及之后政府严肃治理违法建设、出租房屋管理等行动,且结合本院认定的合同性质情况,原告要求退还的租金实质应为占有使用费,对原告要求退还占有使用费的请求,本院予以支持。本院酌情确定占有使用费为473,900元。
3、对于原告要求被告给付的投资装修利益,(1)E、F楼,双方当事人均认可涉案房屋中E、F楼由原告由一层翻建成三层并装修;(2)C、D楼,根据合同约定,原告承租时交接的是框架楼,与被告主张的框架楼是一个概念,理由不足,本院不予支持;(3)A、B楼及门面房,因合同中没有约定,故对原告主张完全由其装修的主张,证据不足,本院不予采信。综合以上分析,结合租赁期限及双方对涉案房屋的贡献,本院对原告要求的投资装修利益酌情确定为4,673,127元。
 
和铭律师提醒:
法律是法院将作出什么判决的预测。通过预测法院判决,主动识别风险、规避风险,主动调整生产经营行为。
本案对租赁合同管理有三点启发:(1)租赁合同应当对拆迁补偿分配问题作出明确约定,如果没有约定,承租人要求出租人进行补偿,缺乏合同根据;(2)租赁物交接时,应当通过书面方式固定租赁物现状;(3)修建、改建租赁物,应当保存相关证据,包括设计图纸、施工合同、材料购买记录等证据。(文/北京和铭律师事务所)










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