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租赁合同纠纷:根据租赁合同约定分配拆迁补偿款

 
北京市久久兴隆物资回收站与北京市石景山区农工商总公司等房屋租赁合同纠纷案


当事人:
上诉人(原审原告):北京市久久兴隆物资回收站
被上诉人(原审被告):北京天坛玻璃仪器厂
被上诉人(原审被告):北京市石景山区农工商总公司
被上诉人(原审被告):北京北加汇达科技有限责任公司
 
判决书:
一审:北京市石景山区人民法院(2020)京0107民初3088号判决
二审:北京市第一中级人民法院(2022)京01民终1649号判决
 
起诉情况:
久久回收站诉讼请求:判决天坛仪器厂、北加公司、石景山农工商总公司承担共同连带责任,支付久久回收站补偿款合计13604677.2元(自建房拆迁补偿4899389元、搬家补助及停产停业综合补助8705288.2元)

北京市石景山区农工商总公司、北京北加汇达科技有限责任公司委托北京和铭律师事务所马海平律师担任诉讼代理人,参与一审、二审诉讼。

核心观点:
北京市石景山区农工商总公司、北京北加汇达科技有限责任公司与久久回收站不存在租赁合同关系,久久回收站陈述的签约、履行合同问题,北京市石景山区农工商总公司、北京北加汇达科技有限责任公司没有参与,两个公司不同意承担连带责任。
 
案件事实:
事实一:石景山区五里坨东街北路33号院产权为石景山农工商总公司,1999年2月28日,石景山农工商总公司委托北京市石景山玻璃仪器厂(甲方)与天坛仪器厂(乙方)签订《租赁合同》,约定石景山区五里坨东街北路33号院院内西半部厂房、场地及地上建筑物租赁给乙方。

事实二:2009年6月,天坛仪器厂(甲方、出租方)与久久回收站(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将位于北京市石景山区五里坨东街北路33号院甲方部分厂房(房屋)及场地出租给乙方,乙方用于开办旧货市场,建筑面积6500平方米,占地面积8500平方米。合同第八条中就拆迁补偿的分配约定:(1)在拆迁过程中,拆迁人对全部生产经营用房(包括乙方承租房屋和乙方自建房屋)给予的停产停业综合补助30%归甲方70%归乙方。(2)对甲方所属房屋及有关附属设施的拆迁补偿全部归甲方;甲方房屋建筑物补偿归甲方;(3)对乙方投资建造的房屋、道路等构筑物的拆迁补偿,50%归甲方、50%归乙方;(4)对乙方出资对承租房屋进行的室内装饰工程、基础设施改造工程及绿化工程经过评估后给予的拆迁补偿甲乙双方各享有50%。

事实三:2018年9月,北京市土地整理储备中心石景山区分中心与石景山农工商总公司、北加公司签订《五里坨建设组团项目非住宅拆迁补偿协议书》,约定被拆迁房屋坐落石景山区五里坨东街北路33号,被认定补偿房屋建筑面积13444.46平方米,被认定补偿房屋拆迁评估价款为15043777元,补助费为12436126元(搬家补助费336112元、停产停业综合补助费12100014元)。
 
一审法院认为:
房屋租赁合同履行过程中遇拆迁,当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议,合同对此有约定的,依约定处理。诉争院落内久久回收站承租的房屋未办理合法的建设手续,故就上述房屋获得的补偿,应当由久久回收站和天坛仪器厂共同享有。双方当事人均同意按照约定的比例分割所对应的各项拆迁补偿,法院不持异议。

争议点之一:久久回收站承租范围以及自建房屋均在33号平面图中有明确的记载,且天坛仪器厂亦提交了与案外人的租赁合同,久久回收站主张诉争院内所有房屋由其承租与事实不符。依据各方签订的协议,久久回收站承租的范围应以33号院33号平面图载明的承租四至为准,共计6664.45平方米。就停产停业补助标准,久久回收站主张停产停业补助标准为1800元/平方米,所提交的判决书与本案无关联性,法院按照拆迁补偿协议中约定的标准予以核算。依据上述面积及合同中约定的分配比例,久久回收站享有的停产停业综合补助为4198603.5元(6664.45㎡×900元/平方米×70%)。

争议点二:久久回收站自建房面积,久久回收站享有的房屋拆迁补偿款为339609.98元(679219.97×50%)。

争议点三:关于搬迁补助费,该项特定补偿费用系指向房屋的实际使用人,依据补偿协议的内容,应当按照租赁房屋总面积乘以25元,该笔补偿费用应支付给久久回收站。经核算,搬迁费用为166611.25元(6664.45㎡×25元)。

争议点四:久久回收站主张石景山农工商总公司、北加公司承担连带责任,无事实及法律依据,法院不予支持。
 
一审判决结果:
一、北京天坛玻璃仪器厂于判决生效之日起15日内给付北京市久久兴隆物资回收站房屋拆迁补偿款339609.98元、停产停业综合补助费4198603.5元、搬迁费用166611.25元;

二、驳回北京市久久兴隆物资回收站其他之诉讼请求。
 
二审判决结果:
驳回上诉、维持原判。


(文/北京和铭律师事务所)




 
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