和铭案例首页 > 和铭简介 > 和铭案例 > 详情

违反物的瑕疵担保责任,应当减少相应价款

    
    案情简介
 
  
    2005年10月,产权单位委托A公司经营涉案房屋,合同期限为2011年7月。当年12月,A公司将房屋出租于马某,由马某经营旅馆,合同期限为2013年7月。2007年4月,马某以50万价格将旅馆转让于任某,合同写明经营期限为2013年7月。半年后,经马某介绍,任某与A公司直接签订了租赁合同,合同期限仍为2013年7月。2011年7月,因委托经营合同到期,产权单位收回房屋,任某亦提前终止经营。

    任某委托邢万兵、倪良月、闫松松代理。此案经过两轮诉讼,取得了满意结果。

    第一轮,任某对A公司提起诉讼。朝阳法院判决:A公司退还已收租金,赔偿经营损失。

    第二轮,任某对马某提起诉讼。朝阳法院判决:马某退还任某未实际经营期间的转让费。马某不服,提起上诉。北京三中院判决:驳回上诉、维持原判。
   
    法律分析

    一、任某基于不同法律关系,可分别对马某、A公司提起诉讼

    任某与马某之间属于转让关系,转让行为完成后,马某带任某到A公司改签合同,任某与A公司建立了新的租赁关系。

    转让合同与租赁合同是两个的不同法律关系。转让合同的内容是任某向马某支付转让费,取得一定期限内的旅馆经营权;租赁合同的内容是任某向A公司支付租金,取得房屋承租权。转让合同未全部履行,马某承担退还相应转让费的责任;租赁合同未全部履行,A公司承担退还已收租金、赔偿经营损失的责任。

    基于不同法律关系,任某可分别向A公司、马某主张权利。

    二、标的物存在物的瑕疵,马某应当承担减少价款(退还相应转让费)的责任

    经营期限是任某是否受让涉案房屋以及受让价格的最主要因素,正是基于对2013年7月这一经营期限的信赖,任某才做出了以50万元价格受让的投资决策。2013年7月这一经营期限与50万元转让费互为对价,受让人任某未经营至约定期限,转让人马某应当退还相应转让费。

    马某抗辩理由为“自身无过错”,其本人与A公司的合同期限为2013年7月,按照同一期限将房屋转让于任某,自身无过错;A公司隐瞒了经营期限,任某应当向A公司索赔。客观上分析,马某的确无过错,但其违反了物的瑕疵担保责任。物的瑕疵担保责任是指担保给付标的物无瑕疵,即标的物的价值、效用或品质无瑕疵。其构成要求为:(1)标的物必须存在瑕疵;(2)标的物风险转移于买受人时也已存在;(3)买受人善意且无重大过失。  物的瑕疵担保责任的构成不以转让人过错为要件,只要转让人交付的标的物存在瑕疵,即应当承担瑕疵担保责任。

    《合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”瑕疵担保责任的形式之一为减少价款,本案中马某违反了物的瑕疵担保责任,应当承担减少价款(退还相应转让费)的责任。

    承办人:北京和铭律师事务所邢万兵




地址:北京市石景山路万达广场F座18层 咨询热线:010-88696488 邮箱:zgls120@163.com