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和铭案例:王女士与通州某房地产公司一房两卖

       
      1994年12月,原告王女士购买被告(通州某房地产公司)商品房一套,全额支付了房款,被告1995年交付了商品房。后因原告出国,未实际入住。2006年3月,原告装修此房,发现刘某已经入住,刘某还出示了产权证。原来,被告1998年将此房另行出售于刘某,且已办理了过户手续。原告多次找被告交涉,被告同意调换商品房一套,双方订立了房屋买卖合同。一年多过去了,被告仍未交付房屋。

      经了解,签约前被告已将此房出售于江某,江某提出退房,双方正在协商退房事宜。鉴于被告交付房屋和办理产权证遥遥无期,原告依据第一份买卖合同将被告诉至通州区法院,请求确认合同解除、返还房款及利息、赔偿增殖损失、承担已付房款一倍的惩罚性赔偿。

       下周一上午就要开庭,而周四下午原告才委托律师承办此案。鉴于时间非常紧迫,律师立即投入工作。

        一、 重新制定方案

        律师分析案情后告知原告,其诉讼请求有几点风险:(1)第二份合同成立,意味着第一份合同的相关纠纷已经解决,除非被告无权处分第二套房屋或者开发手续违法,导致第二份合同无效,否则法院可能驳回原告诉讼请求。(2)被告已经资不抵债,即使判决返还房款及赔偿损失,但可能无法执行,导致房财两空。

       鉴于此,律师提出能否变更诉讼请求,要求被告交付第二套房屋?这样可以切实有效地保障原告利益。当然,交付此房的前提是被告开发手续合法,产权登记在被告名下,且未设定抵押,未被法院查封。即使被告已将此房出售于江某,但只要产权尚未过户至江某名下,仍不影响被告交付房屋。

         二、 火速调查取证

        周五上午,邢律师奔赴通州区房管局查询两套房屋的登记手续。查询结果为:第一套房屋登记在刘某名下,第二套房屋仍登记在被告名下,未设定抵押,未被司法机关查封。查询结果意味着变更诉讼请求的思路可以实施!

        起初,房管局工作人员对律师的调查要求并不配合,后律师面见科长、主管局长,苦口婆心地晓明不动产登记簿对民事诉讼的重大意义之后,方得以允许。另外,该局不动产登记制度存在巨大漏洞,抵押登记资料并未统一纳入不动产登记薄,社会公众查询不动产登记簿不可能获悉权利负担情况。就此漏洞,律师向局领导提出了完善意见。

        三、 当庭变更请求

        查询结果决定了变更诉讼请求的可行性。律师征得委托人同意后拟定了变更诉讼请求申请书。变更内容为:(1)请求被告交付第二套房屋,办理所有权移转登记手续;(2)请求被告支付逾期交房违约金。

        周一开庭时,律师当庭变更诉讼请求,阐述事实理由,晓明利害关系,并出示档案查询证明及相关证据。主审法官耐心听取意见,认为律师思路切实可行,准许变更诉讼请求。因变更诉讼请求,被告要求留出答辩期与举证期,故法院决定另行择日开庭。

        四、 胜诉如期而至

       第二次开庭后不久通州区法院做出一审判决,全面支持变更后的诉讼请求。这既在预料之中,也是自然之理。委托人手持胜诉判决,内心的感激与感谢无法用语言来表达。

      此案胜诉得益于以下几点:
  (1)前期缜密深入分析,思路决定出路;
  (2)火速调查取证,证据决定思路是否可行;
  (3)果断改变既定思路,有效维护客户利益。 
      
        承办人:邢万兵律师  本文写于2017年10月。
 





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