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高圣平:民法典物权编 更好保护你我的财产权利



案例:甲住在三号楼一单元601,同时他还拥有在小区的空地搭建的一间平房,平面图当中都只涉及到房屋,于是把房屋每一间房位置、面积在产权证上做了记载,并未登记平房。他把自己的房屋卖给了乙,但是他只交了这个房子,没有交平房,他自己仍然在平房居住,现在乙向法院提起诉讼,要求甲把平房交付。


分析:这个案件所表达的观念,在小区里,在小区业主的权利中,对专有部分的所有权占据主导地位,专有部分所有权的移转所产生的法律效率直接基于对共有部分的共有权,以及共同管理权,也就是《民法典》273条第二款中间所规定的,这三项权利是一并被转让,不能自己保有专有部分所有权,把共有部分的公有权转让,不能自己保有对共有部分的共有权,仅仅只转让专有部分的所有权。


关于共有部分的共有权。对共有部分的共有权是物业服务纠纷中间,解决相关争议问题的重要法律基础,物业服务对于普通商品住宅的物业服务,除非有约定仅仅只是把小区的共有部分委托给了物业管理公司进行管理,专有部分并未委托出去。对共有权相关规则的理解和把握,对于我们处理相应的物业服务纠纷也具有重要的意义。273条第一款,对共有部分小区业主是共同的享有权利,承担义务,不能以放弃权利为由不履行义务。


物权编对小区业主权利修改最多。第一,把应当由业主共同决议的事项作完善,在278条明确把改变共有部分用途,或者利用共有部分充实经营活动,把它列为应当由小区业主共同决定的事项,明确必须要做出特别决议的事项。第二,把原来筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金,分成两项且采取不同的决议规则。对于使用建筑物及其附属设施的维修基金,只要求一般决议,但是对于筹集建筑物及其附属设施的维修基金,必须由小区业主形成特别决议,一般决议和特别决议主要是业主所持表决权的不同。

 

共同管理权部分。第一,经由278条第一款,把相关的规则结合现有物业管理实践做了完善。第二,278条第二款,小区业主大会做出决议难,很难达到法定标准,此次修改第一部分适当降低了决议形成的门槛。关于公共维修基金的使用,业主共同决定,使用公共维修基金只需要形成一般决议即可,参加业主大会的业主必须达到2/3,参加业主大会的业主达到1/2,可以通过使用公共维修基金的决议。修改的第二部分,物业服务企业对公共维修基金筹集使用情况,应当定期公布,由“应当公布”修改为“应当定期公布”。增加结合物业服务实践作出特别规定,在紧急情况下如果需要维修建筑物及其附属设施的共有部分,在这种情形下直接可以由业主大会,或者业主委员会依法申请使用维修基金。

 

针对业主团体成立比较困难问题,277条对相关的规则做了完善,除了在第一款中间加了业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序,依照法律法规的规定,还增加了依照行政法规《物业管理条例》。对于业主大会和业主委员会的成立给予指导和协助的机关,除了地方人民政府等有关部门之外,还增加了居民委员会。

 

结合此次新冠肺炎疫情防疫实践,《民法典》中给予了相应的反映。在此次疫情防控过程中,要紧急的征用法人、自然人和非法人组织的特定财产,要求小区对进入小区的人员采取相应的管理措施,小区的业主普遍都非常配合。新冠疫情防控成功的经验,也写到了《民法典》里。在物权编中的反映主要体现在对财产的征用,增加了因防控疫情的需要可以征用。在285条第二款,为物业服务企业和其他管理人增加了义务,应当执行政府依法实施的应急处置措施,或者其他管理措施,积极配合开展相关工作。

 

新设的制度居住权,有两种形式:居住权可以根据合同来设立,也可以依遗嘱设立。合同设立的时候,需要签订书面形式的居住权合同,法律说明确规定了居住权合同的倡导性条款,对这些条款的要求,不一定都要求有这些条款,如果签居住权合同,号召、倡导大家把这些条款都约定清晰。第368条进一步指出,居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外,设立居住权的应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。


按照整个民法的制度设计,达到户有所居的目标不是完全由居住权达到的。按照现有调研统计,城市中70%的人是自有住房,拥有自有住房,剩下将近30%的人利用其他方式解决,包括现在的住房保障体系和房屋租赁,即租赁他人的房屋来满足住房的需求。房屋租赁是体现在合同编的租赁合同这一章,有相关的交易规则体现。由《民法典》各个部门具体制度的设计,达到整体的社会户有所居目标,以满足全社会基本的民生需求。

高圣平简介:

中国人民大学法学院副院长

中国人民大学杰出学者A岗特聘教授、博士生导师
教育部长江学者奖励计划特聘教授(2017)
教育部人文社会科学重点研究基地中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任
中国人民大学不动产法研究中心主任
中国人民大学营商环境法治研究中心副主任
《法学家》杂志社民商法学科责任编辑

(编辑/北京和铭律师事务所)



 

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